news: 專家傳真－房市即將進入轉折點

專家傳真－房市即將進入轉折點

    2013-10-08 01:19
    工商時報
    劉佩真台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

　國內房地產市場景氣從2003年第4季復甦迄今，已邁入第十個年頭，景氣循環時間超越歷史紀錄，而近期隨著央行理監事會議暗示利率將走升、美國量化寬鬆貨幣政策近尾聲等訊息，市場開始擔憂推升此波房地產市場景氣最大動能的資金效應與低利率環境將出現變化，意謂未來外在條件對於房市將不若先前寬鬆，此亦使得各界相當關注國內房地產業景氣循環是否即將進入轉折點。

　事實上，今年上半年總體經濟情勢對於不動產業甚為有利，主要是美日的量化寬鬆政策（QE）使得全球流動性氾濫的程度創金融海嘯以來最甚，進而造就不動產的投資保值需求，特別是不動產已連續七季成為國人最偏好的投資工具，大幅領先黃金與股票，反映在國內投資管道有限的情況下，相對保值的不動產成為資金最佳的去處，催生出置產行情。

　但下半年以來QE即將退場、國內央行發表暗示升息談話等訊息已透露出未來外在條件對於房市將不若先前寬鬆，其中9月底的央行理監事會議暗示利率將走升，並提醒房貸戶需留意未來價格風險，而市場一般預估首次升息的時點將落於明年第2季。雖然依經驗值，房貸利率要升到3％，購屋客戶才會有感，5％才會有實質壓力，但此一時、彼一時，時空環境已有所改變，最主要是不動產市場對於國內外利率提高和市場波動的敏感性已較以往增加，意即長時間持續實行寬鬆的貨幣政策將增加房市面對利率上升的脆弱性和敏感性。

　而雖然明年國內大幅升息的機率不高，惟利率一旦反轉向上，意謂過去長期支撐房市的低利率環境將開始出現轉變，仍將對購屋者心理層面產生影響，進而衝擊購屋意願。特別是首購族群對於利率變化相當敏感，更何況國內實質平均薪資衰退幅度仍持續擴大中，一旦利率出現止跌回升，則恐加重首購族群的購屋負擔。

　此外，有鑑於美國QE將逐步退場，未來若利率調升恐使購屋者的違約機率提高，故明年預計央行與金管會將會加重專案檢查，或是提高風險權數並求銀行增提更多準備，以強化銀行風險承擔能力，藉此督促金融機構落實不動產授信風險控管的原則。而在明年政府將持續加強不動產貸款風險控管措施的預期，以及公股行庫、民營銀行相繼配合調整不動產貸款之下，將使得建商的土建融貸款、民眾的購屋及修繕貸款等借貸金額相對受限。

　整體而言，明年國內住宅市場交易結構，將由今年的量增價微揚轉為量縮價微跌，交易量出現萎縮最主要是因奢侈稅修法方向恐趨嚴，進而使部分民眾將資金轉往其他投資工具或轉戰海外不動產，再加上美國QE的縮手對於房市將帶來負向的影響，更何況國內央行也不排除將啟動升息動作，且政府與公股、民營銀行將強化不動產貸款風險控管措施，將使得民眾的購屋及修繕貸款等借貸金額相對受限，更何況先前龐大推案量的去化未如預期恐加重餘屋的賣壓。

　值得一提的是，即便是明年國內房地產業景氣進入轉折點，但預料初期景氣調整速度將不至於太快，若以景氣燈號表示，則將由過去的紅燈、黃紅燈轉為綠燈，主要是國內央行採取緩慢升息的機率較高，加上近年來建商獲利豐厚，無需削價進行拋售的動作，因而即便明年房市量能出現萎縮，價格修正幅度仍將有限，房市景氣尚不會出現崩跌的情勢。